レントコントロールの新ルール|そこが知りたい!不動産のプロが教える賢いカナダライフ【第12回 】

 今回はレントコントロールに関する新たなルールついてお話したいと思います。

レントコントロールとは?

 これまでにもご紹介していますように、オーナー(貸主)はテナント(借主)に対して初回1年間の賃貸契約が終了した際、もしくは当該賃貸契約が12ヶ月を超えた時点より、賃料アップを要求することができます。ただし、賃料アップの金額については賃料の上限幅を定めた「レントコントロール」が存在します。2017年4月に「Ontario Fair Housing Plan」がスタートする前は、レントコントロールの適用対象は1991年以前に完成した物件のみだったため、実際に多くの方が借りられる築浅~築年20年以内のコンドミニアム、戸建て等の建物に住まれている場合には、オーナーから急に大幅な賃料アップを要求されたケースもあったかと思います。2017年4月以降は、1991年以降の建物にもレントコントロールが適用されることとなり、その賃料上限率は1.8%となりました(2018年、2019年)。

ダグ・フォード政権による新レントコントロール政策

 昨年6月にダグ・フォード政権が誕生し、公約実施の一環として昨年11月15日、「2018年11月15日以降に、新しく賃貸物件として貸し出された物件、部屋についてはレントコントロールの対象外とする」という新たなレントコントロールに関するルールが定められました。これは例えば、新築で完成したばかりのコンドミニアムの部屋が2018年11月15日以降に初めて貸し出しされる場合や、これまで住居用として使用していなかった自宅の地下室などを改装し初めて部屋として貸し出す場合、オーナーは1年後に従来の1.8%の上限に捉われず賃料をアップすることができることになります。この新レントコントロールは、慢性的な不動産不足にあるGTAエリアにおいて、投資家による不動産投資やデベロッパーの建築を促進することを目的としています。

 もし皆さんが2018年11月15日以前にも賃貸に出されていた物件にお住まいになられる場合には、毎年のレントコントロールは決まっていますが、もし新築の物件や改装したばかりのお部屋など、2018年11月15日以降に初めて賃貸に出される物件にお住みになるご予定の場合には、レントコントロール対象外=オーナーが自由に賃料アップを決められることになりますので、くれぐれもご留意ください。

 新レントコントロールに関する詳細は、次のオンタリオ州規定の「レントコントロールの適用対象外」の項目に記載されていますのでご参照ください。

トロントでの新築物件のメリット、デメリット

 日本では新築の物件が賃貸、売買ともに常に人気で、一般には賃料も物件価格も新築物件が最も高く、築年数を追うごとに下降していく傾向があります。また日本では、各階の部屋(専有部分)およびエレベーターやアメニティ(共有部分)がすべて完成してから、オーナーに引き渡されますが、トロントではデベロッパーはまず一部の階層の専有部分が完成したら、共有部分が完成していなくても、随時オーナーに引き渡しを開始します。オーナーは引 き渡しを受けた時点から建物が登記されるまで、「Occupancy Fee」と呼ばれる、賃料デベロッパーに対して支払う必要があります。そのため、自分の部屋の引き渡しを受けたオーナーはできるだけ早く貸し出したいと思い、通常の賃料相場より若干低く賃料を設定し貸し出すことも多いです。当初賃料が低めであること、最初の借主として完成したばかりの綺麗な部屋に住めることが新築物件のメリットと言えます。一方デメリットとしては、ベランダやエレベーターやジムなどの共有部分がまだ使用できず、その完成予定時期がずれ込むこともしばしばあるため、せっかくいいコンドミニアムに住んだのに共有部分を使えずのまま賃貸期間を終えてしまうという可能性もあります。特に今年以降にマーケットに出回る新築物件は、前述のレントコントロールの適用外の物件となるため、十分に考慮が必要かと思われます。

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本文: 増田利加
Starts Realty
Canada, Inc