10月 17, 2022

物件購入に関する流れ｜そこが知りたい！不動産のプロが教える賢いカナダライフ【第55回】

　今回は物件購入に関する流れについてお話したいと思います。

　次の図は物件購入に関する大まかな流れになります。

STEP 1 モーゲージブローカー又は金融機関に相談し、予備審査を受ける
STEP 2 ローン可能金額を知り、全体予算を考える
STEP 3 不動産エージェントを選び、物件を探す
STEP 4 オファーを出す＝購入申込
STEP 5 オファー成立、デポジットを支払う⇒仮成約
STEP 6 弁護士を探す。条件取り外しの検討・実施。⇒本成約
STEP 7 弁護士による名義変更手続き、残金のお支払い
STEP 8 最終点検・決済（名義変更手続きの完了）、鍵の受領　⇒登記完了
STEP 9 賃貸方法の検討、テナント探し、オーナー審査
STEP 10　テナントとの契約締結、賃貸開始（賃料収入の取得）

STEP1.

モーゲージを組んで物件を購入する場合、まずモーゲージブローカーあるいは金融機関に相談します。モーゲージブローカーの利点は、決まった金融機関にこだわらず自分にとってベストなローンプランやスケジュールを相談できることです。

STEP2.

予備審査を受けて、借り入れ可能な金額を確認します。これに自分の手持ちの資金とあわせて全体の予算を考えます。

STEP3.

予算が決まったら不動産エージェントに相談します。どのエリアで、どのくらいの予算で、いつ頃入居可能な物件を探しているのかを伝え、物件情報をできるかぎり得ましょう。新築物件の場合、セールスオフィスを設けていることもありますが、ビルダーからエージェントだけに先行販売情報を伝えている場合もありますので、中古物件でも新築物件でもまずはエージェントに相談してみましょう。

　気になる物件があったら、エージェントを通じて物件の内見に行きます。内見では建物だけではなく庭や隣人との境界線、周辺エリア、学校や医療機関などの生活環境についても確認しましょう。

STEP4.

「この物件を買いたい」と思ったら、オファー（購入申込）をします。オファー時には売買契約書にサインをしたうえ、写真付きIDとともにオーナー側へ送付します。エージェントと相談しながらオファー金額、クロージング日（決済日）、デポジット金額、希望する前提条件を決めます。

　一般に売買契約では前提条件付きであることが多く、主な条件としては、①コンドミニアムサーティフィケイトの確認、②ホームインスペクションによる確認、③モーゲージの本審査合格、などがあります。

　しかし条件が多いほど売主にとっては、契約が仮成立しても途中でやめられてしまう可能性のある相手になりますので、複数の競合オファーがあるケースでは条件付きオファーは不利になるケースも少なくありません。自分が出したオファーに対して、オーナーから金額や日付等を修正したカウンターオファーが送られてくるケースも多いです。双方が契約内容について合意したらオファー成立、仮成約となります。

STEP5.

仮成約したら、契約書に定めている場合を除いて、一般に24時間（１営業日）以内にデポジットと呼ばれる手付金を支払います。通常、物件金額の５％のデポジットを支払うケースが多いです。契約書に全く前提条件がない場合、デポジットを支払ったらそのまま本成約となります。

STEP6.

デポジット支払い後、自分の代理人となる弁護士（買主側弁護士）を決めます。仮成約後、上述の前提条件を外すための確認、検討を行います。すべての条件についてクリアになったら売主側にこれを伝え、本成約となります。もし条件について満足せず契約をやめたい場合、売主側にその旨を伝えデポジットを返金してもらいます。本成約になった後は原則、契約を白紙撤回することはできません。

STEP7.

本成約後、弁護士はタイトルサーチの実施、税金等の支払い、懸念事項の有無の確認と解決、最終金額明細書の作成など、売主側弁護士と交渉や確認をしながら、物件の名義変更手続きを進めます。弁護士から受け取る最終金額明細書に基づき、残金を支払います。

STEP8.

クロージング日（決済日）の数日前に、ウォークスルーと呼ばれる物件の最終チェックを行います。最終チェックでは契約書に記載された設備・備品等の有無の確認、配管、空調、電気等が作動確認を行います。最終チェックで問題なければ、決済日に買主弁護士から売主弁護士への送金が行われ、売主弁護士から買主弁護士へ鍵が渡されます。決済完了後、登記書類および鍵を受領します。

STEP9.

物件を賃貸に出す場合、エージェントに相談し、募集の方法、賃料などについて決めたうえ、ＭＬＳシステム等で募集情報を出します。テナント候補者からオファー（賃貸申込）が入ったら、オーナー審査を行いオファーを承諾するかどうかを決めます。オファーに対しては、①修正なしで承諾、②修正しカウンターオファーを出し先方が承諾、③承諾しない、のいずれかの返答をします。