賃貸契約にけるオーナーの責任｜そこが知りたい！不動産のプロが教える賢いカナダライフ【第77回】
今回は、賃貸契約におけるオーナー（貸主）の権利と責任についてお話したいと思います。
オンタリオ州におけるほとんどの賃貸契約は、Residential Tenancies Act（RTA）に基づいています。RTAはオーナー（貸主）とテナント（借主）の間の関係を管理するものであり、テナントの権利と責任について定めています（RTAの詳細はこちら：https://www.ontario.ca/laws/statute/06r17）。
オーナーの権利と責任についてはオンタリオ州書式賃貸契約書（Ontario Residential Tenancy Agreement）に記載されています。
①賃料アップおよびダウン
賃貸契約期間において、オーナーは12か月毎に賃料をアップすることができます。建物によっては賃料アップの金額はオンタリオ州のガイドラインに基づくレントコントロール（賃料上限）の適用を受けます。
2024年の賃料上限は2.5％でした。2018年11月16日以降に完成した建物についてはレントコントロールの適用を受けません。オーナーは賃料をアップする際、少なくても90日前までに書面によってテナントに通知する必要があります。但し、固定資産税が劇的に上がった場合や大規模な改装・修理を行った場合などにおいて、オーナーはレントコントールを超えた金額の賃料アップを行うことが可能です。
一方、固定資産税が2.49％以上下がった場合や、修理・改善のためにガイドライン以上の賃料を上昇したが関連費用をすべて支払い終わった場合などにおいては、オーナーは賃料を下げる必要があります。
②賃貸契約の解除
次の状況においてオーナーはテナントに対して解約通知を出すことができます。
- テナントが支払い期限までに賃料を満額支払わない場合
- テナントが部屋や建物にダメージを与える場合
- テナントが他のテナントやオーナーに対して迷惑行為をする場合
また次の状況においては、初年度の契約期間または更新期間が満期になるタイミングで解約通知を出すことができます。ただしテナントはこれに対して補償金を受け取ることや状況に応じて当該物件に戻ってくる権利を有します。
- オーナーまたは当該物件を購入した新オーナー自身または家族あるいは介護人が自己使用として住む場合
- オーナーが建物の許可を得て空室の状態での大規模な改装や修理を行う必要がある場合
解約通知を出してもテナントが退去に応じない場合には、オーナーとテナント間の仲裁委員会であるLandlord Tenant Board（LTB）に申し立てを行います。
テナントの退去の裁決が取られた場合には、Sheriffの立ち会うもとでテナントは退去することとなります。
③デポジットの受領
- Rent Deposit（賃料デポジット）
オーナーはテナントに対して、最終月の賃料のデポジットとして契約開始までに１か月分の賃料の支払いを求めることができ、契約終了までこれを保管することができます。オーナーはデポジットに関する利息を支払う必要があります。もしテナントが契約に応じた物件に入居できない場合、オーナーはテナントにデポジットを返金する必要があります。 - Key Deposit（キーデポジット）
オーナーがテナントからキーデポジット（鍵の保証金）を受け取る場合、契約終了時に鍵が返却された際には、同額を返金する必要があります。
④賃料のディスカウント
オーナーはテナントに対して、賃料金額の2％以内の割引を行うことができます。
⑤部屋への立入り
オーナーは次の場合において、午前8時～午後8時の間においてテナントの住む部屋に立ち入ることができます。
- 修理を行う場合
- 修理が必要かどうか点検する場合
- 買主候補、保険担当者、モルゲージ担当者に部屋を見せる場合
- エージェントを通じて買主候補に部屋を見せる場合など
- 緊急事態が発生した場合
- テナントが入室を許可した場合
- 賃貸契約においてオーナーが部屋を掃除することを求める場合
- 賃貸契約が終了する前の期間において借主候補に午前８時～午後８時の間に部屋を見せる場合
⑥メンテナンスと修理
オーナーは部屋に設置された家電や設備、共有部分におけるパーキングや廊下を含めて、テナントが正常に住み続けるようにメンテナンスや修理を適切に行う義務があります。
⑦火災報知器、一酸化炭素センサーの設置
オーナーは室内に火災報知器および一酸化炭素センサー（Carbon Monoxide Alarm）を設置する必要があり、電池の交換含め、正常に作動している状態を保つ義務があります。
⑧冬季の室温
オーナーが当該住居の暖房について責任を負っている場合、オーナーは9月1日～6月15日の期間においては、室温を摂氏20度以上に保つ責任があります。
⑨賃料受領のレシート発行
オーナーはテナントが賃料またはデポジットの支払いに関するレシートの発行を求めた場合には、無償でこれを提供する必要があります。また退去したテナントが退去後12か月以内にレシート発行を求めた場合にもこれに応じる必要があります。
The Landload and Tenant Board（LTB）
テナントとオーナーの間で問題が生じ、どうしても解決できない場合には、両者間の仲裁機関である「The Landload and Tenat Board（LTB）」に訴えることになります。何かトラブルが生じた際にはまずLTBに電話やメール等にて確認してみるのも有効な方法です（TEL：1-888-332-3234 / 416-645-8080、月～金・午前8時30分〜午後5時）。
LTBの各オフィスの所在地、メールアドレス、電話番号については、こちらをご覧ください。
http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/contact/
出典：www.toronto.ca/
オーナーの権利と責任についてよく理解し、テナントとの良好な関係を保ちましょう！
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