お部屋の契約時と更新時の留意点｜そこが知りたい！不動産のプロが教える賢いカナダライフ【第5回 】

　皆さん、こんにちは！今回は、お部屋の契約時と契約更新時にかかる留意点についてお話したいと思います。

オファー時の契約内容ですべてが決まる

　住みたい家を決めたらテナント（入居者）側からオーナー（大家）側へ、「オファーレター」と呼ばれる賃貸契約書含む一式の入居申し込み書類を提出します。オーナーがこれにサインし返送されたら契約成立です。日本では、まず「入居申し込み書」をオーナー側へ提出し、その後契約内容の交渉等を経た上で賃貸契約書を取り交わして賃貸契約が完了となりますが、こちらでは「オファーレター＝賃貸契約書」になります。そのため、日本とは異なりトロントでは、オーナーへどういう希望や条件を提示したいのかなどすべて考えた上で、オファーレターに記載してオーナー側へ提出する必要があります。

　例えば「賃料を何ドルに下げてほしい」、「入居日を何月何日からにしてほしい」、「家具は撤去してほしい」、「入居日前までに掃除をしておいてほしい」、「内見時の際に気になった箇所を入居前に修理してほしい」、「毎月の家賃は振り込みにしたい」などなど。オファーレターにすべて記載して、「こういう希望ですがどうでしょうか？」と聞く形となります。そうした希望についてオーナーは「それはいいけど、これはこうしてほしい」という回答をします。これをカウンターオファーといい、テナントがオーナー側のカウンターオファーを受け入れたら契約成立となります。カウンターオファーがオーナーとテナントの間で何度か行き来することもあります。

　オファーが成立したら賃貸契約を締結したことと同じになりますので、「やっぱり入居日を変えてほしい」や「考えてみたら家具はやっぱりいらないから撤去してほしい」などの希望をオーナーに要求することは、後出しジャンケンをするのと同じです。オーナーからしたら今更何を言ってるの？という気持ちになり、希望が通ることは難しいことにご留意ください。双方トラブルにならないためにも、物件を内見された際にオファーしたいかもと思える物件だった場合には、修理や掃除の必要があるのか、などについて内見時に確認してください。そしてオファー時に残さず書面に記載してオーナー側に希望するようにしましょう。

　なお、今年4月30日以降に締結されるオンタリオ州内での住宅賃貸契約は、これまでオファー時に提出していた賃貸契約書に加え、特別な場合を除いてすべて「Standard Form of Lease」(全14ページ）も取り交わしをしなければならなくなりましたのであわせてご留意ください。

契約更新で気を付けるべきこと

　賃貸契約の初年度の１年が終わる際の選択肢としては、一般的に次の３つがあります。

1,現在の賃貸契約を終了

　初年度の契約が終わる際に退去したい場合には、通常2か月前までにオーナーが側に書面にて通知し契約を完了します。契約完了し退去する際には、オーナーからキーデポジット等を返してもらうことを忘れずに。

2,現在の賃貸契約後、新たに1年間の賃貸契約を結び直す

　初年度の契約が終わる際に同じ住居について改めて1年間の賃貸契約を結び直したい場合には、早めにオーナーに連絡し、契約内容について交渉、確認します。この際に、契約満了日2か月前までに、双方署名のある書面を取り交わすことがベストです（オーナーによっては更新日直前になるケースもあります）。オーナーとしては、2年目も1年間の契約を結んでくれることは、その年の賃料が保証されるという点でうれしいことです。

　一方、例えば2か月前通知で途中解約できる、など特約事項をつけたい場合には、オーナー自身にとっては不利なことになりますので、オーナーまたはオーナー側エージェントと早めに交渉をスタートした方がいいでしょう。なお、オーナーが賃料をアップしたい場合には、現在の契約満了３か月前までに書面にて新たな賃料についてテナント側へ書面にて通知する必要があります。

3,現在の賃貸契約後、マンスリー契約に切り替える

　オンタリオ州の規定では、初年度の契約が終わるまでに前述の①でも②でもない場合、当該契約は自動的にマンスリー契約に切り替わります。マンスリー契約になった場合には、テナントは2か月前通知によっていつでも自由に退去することができます。

　一方オーナーはテナントに対して2か月前通知で退去するよう伝えることはできますが、この場合、オーナー又はオその家族が当該物件に住む場合、もしくは売却後に新オーナー又はその家族が住む場合にのみ、テナントに対して退去を伝えることが可能です。なお、「売ることになったから出てってくれ」というオーナーからの要求は、厳密にはテナントにとって退去しなければならない理由にはなりません。

　契約時、契約更新時のルールを知って、早めにオーナー側と交渉、書面確認しましょう！

※弊社では、契約時のチェック、契約更新時の交渉、書面作成等も承っております。お部屋探しに関する疑問・質問、ご要望についてお気軽にご相談ください。