2023年6月17日

今年の夏もHOTな状況が続く賃貸マーケット｜そこが知りたい！不動産のプロが教える賢いカナダライフ【第63回】

夏本番の待ち遠しい頃ですが、不動産マーケットも夏場の繁忙期を迎えます。昨年5月以降から冷え込んだ売買マーケットも種別・価格帯によっては取引数も活発化していて、賃貸マーケットも今年の夏は引き続き、HOTな状況が続くと予想します。

今年第1四半期（2023年1～3月）における賃貸マーケットは、年間を通じて最もおとなしい時期であることから、昨年の第4四半期に比べて少しだけ賃料相場はダウンしました。トロント不動産協会（Toronto Real Estate Board =TREB）の報告によれば、2023年第１四半期における賃貸物件募集件数は1万8014件、前年同期比10・2%アップとなりました。成約件数は1万525件と、前年に比べて4%アップとなっています。住宅ローンの金利アップの影響を大きく受けて、賃貸マーケットが非常に活発した昨年夏以来、コロナ後に人の流れが戻ってきている状況と相まって賃貸需要は増加を続けています。これに伴い、「今は売りに出すよりも高値で賃貸に出そう」という意向のオーナーも多く、賃料相場も下がることなく高値をキープしています。

また、前述の募集件数に対する成約件数を見ますと、2023年第1四半期の成約率は58・42%、前年の同時期の成約率は61・92%となり、成約率は大きく変わらない状況となっていますので、昨年同様、募集に対して実際に借りる人も多かった状況を示しています（図1）。

平均賃料を見ますと、バチェラー（ワンルームタイプ）、1BR、2BR、3BRのいずれの部屋タイプも平均賃料は前年に比べて10～15％前後上がっています。成約件数は1BRタイプのみ前年に比べると若干減っていますが、他のタイプのお部屋も含めて、住宅ローンの金利を受けていなかった2022年第1四半期に比べて、賃料相場が大幅にアップし、借手にとっては厳しい賃貸状況となったことを示しています（図2）。

日本では礼金等で調整しますが、トロントでは礼金・敷金のシステムがないため、年間の平均賃料はマーケットの需給関係によって決まります。そのため一般には、9月の新学期・新生活を迎える前の夏場は、賃貸物件を探す人が多いことから、賃料が年間を通じて最も高くなる（＝オーナーが高い賃料で募集に出そうとする）、ピーク時期となります。以前にもお伝えしていますように、ピーク時期には、最初から募集賃料が高めに設定されていたり、1つの物件に対して複数の人が賃貸申し込みをすることにより賃料がオークションのように吊り上がったり、良物件はマーケットに出て2、3日で無くなってしまうケースも少なくありません。

毎年、6月〜8月の3か月間は2週間ごとに、前述のように借手にとってお部屋探しが厳しくなる時期と実感しています。2年目以降に契約を更新する場合、賃料アップの金額は当初借りた賃料をベースレントとして上がっていきます。そのため、9月からのお部屋を探されるご予定でも、たとえ1、2か月早めに契約をスタートしても、数年住む場合にはトータルではコストが抑えることができるケースもありますので、早めに物件情報を探し始めることをおすすめします。

図3は、今年第1四半期における各地区のコンドミニアムの空室率です。トロントの空室率は1.2％と昨年の同時期に比べて0.7％減少し、トロント市内に人が戻ってきていることを示しています。Peel地区、Halton地区の空室率も同様に減少する一方、Durham地区、York地区のエリアは、空室率が上がっていますので、人の流れや取引対象地の変化を示しています。特に開発が進むHalton地区の住宅不足は継続して続いています。

コンドミニアムに焦点を当てて売買マーケット状況を見ますと、今年第１四半期の平均物件価格は70万566ドルと昨年の同時期に比べて11・4％ダウンとなりました。エリア別に見ますと、トロント市内72万6664ドル（前年同期比10.3％ダウン）、Halton地区73万7643ドル（前年同期比10.3％ダウン）、Peel地区60万6363ドル（前年同期比15.6％ダウン）、Durham地区54万6860ドル（前年同期比17％ダウン）、York地区68万4179ドル（前年同期比13％ダウン）と、全てのエリアにおいて昨年の同時期に比べてダウンとなっています。売り手にとっては厳しい状況、買い手にとっては好機会が続いているといえますが、今年の夏以降は少し回復するのではないかと予想されますので、あわせて注目していきたいと思っています（図4）。